Omlægning af lån

Som låntager kan du ikke blot spare penge ved optagelse af nye lån ved at sammenligne dine lånemuligheder grundigt. Du kan potentielt også opnå store besparelser på dine eksisterende lån, hvis visse kriterier er opfyldt.

På denne side gennemgår vi alt, hvad du skal vide om omlægning af lån. Du kan bl.a. læse om, hvornår det kan betale sig, hvilke former for omlægning af lån der findes, hvad det koster at omlægge lån og meget mere.

Hvad betyder omlægning af lån?

Omlægning af lån vil sige, at du skifter dit eksisterende lån ud med et nyt lån. Dette er mest udbredt at gøre, når man har med realkreditlån at gøre. Omlægning af lån kaldes også for låneomlægning eller konvertering. I praksis indfrier du dit nuværende lån og optager et nyt.

Der findes følgende former for låneomlægning:

• Opkonvertering

• Nedkonvertering

• Skrå konvertering

Du kan enten omlægge dit lån til et lån med en højere eller lavere rente, eller alternativt til et lån med en anden rentetype. Læs mere om de tre former for låneomlægning i de kommende underafsnit.

Omlægning til lån med højere rente (opkonvertering)

Umiddelbart kan det lyde ulogisk, at det kan være økonomisk klogt at omlægge til et nyt lån med højere rente, men det kan det faktisk være.

Ved opkonvertering, som denne form for låneomlægning, kaldes, stiger dine renteudgifter, men til gengæld er det muligt at skære i restgælden.

Det hænger sammen med, at når renteniveauet stiger, falder kursen på de obligationer, der ligger bag lånet. Når dette sker, kan du indfri lånet til et beløb, der er lavere, end det du skylder.

Du kan overveje at omlægge til lån med højere rente, hvis:

• Du forventer, at renten falder igen inden for en årrække (husk at få beregnet break-even)

• Du ønsker at sælge din bolig inden for en årrække

Omlægning til lån med lavere rente (nedkonvertering)

En anden mulighed er at omlægge sit eksisterende lån til et lån med en lavere rente. Denne form for låneomlægning er kendt under navnet nedkonvertering.

I forbindelse med et faldende renteniveau kan der være god idé i at overveje en nedkonvertering.

Omlægger du dit lån til et lån med en lavere rente, vil du reducere dine rentebetalinger, og din ydelse vil blive lavere. Størrelsen på din nye restgæld vil dog typisk stige, da kursen på dit nye lån kan være højere, og da der er omkostninger forbundet med at lave en nedkonvertering.

Du kan overveje at omlægge til lån med lavere rente, hvis:

• Du har mulighed for at omlægge til et lån med en kurs på 95 eller derover

• De samlede rentebesparelser kan forsvare den eventuelt højere restgæld

Omlægning til lån med anden rentetype (skrå konvertering)

En tredje og sidste mulighed inden for låneomlægning er at omlægge sit eksisterende lån til et lån med en anden rentetype. Ved skrå konvertering, som det kaldes, skifter du fra fast rente til variabel rente eller omvendt. I den forbindelse ændrer du på din risikoprofil.

Du kan skifte fra fast til variabel rente, hvis du forventer, at renten vil falde. Du kan også skifte fra variabel til fast rente, hvis du gerne vil kende din rente i hele lånets løbetid og dermed opnå en vis budgetsikkerhed og tryghed i din privatøkonomi.

Du kan overveje at skifte fra fast til variabel rente eller omvendt, hvis:

• Du tror, at renten vil komme til at falde (skift fra fast til variabel)

• Du ønsker at kende renten i resten af lånets løbetid med henblik på at opnå budgetsikkerhed (skift fra variabel til fast)

Hvornår kan det betale sig at omlægge et lån?

Alene i 2022 var der over 294.000 danskere, der valgte at omlægge deres lån. Det er det højeste antal i mange år. I 2022 var det de stigende renter, der fik danske boligejere til at konvertere deres lån.

Du har også mulighed for at omlægge dit realkreditlån, hvis du vurderer, at du kan opnå økonomiske fordele ved det. Men hvornår kan det svare sig? Det giver vi nogle bud på herunder.

Det kan som hovedregel betale sig at omlægge et lån i følgende tilfælde:

• Renten på det nye lån er minimum 1-1,5 procentpoint højere eller lavere end renten på dit nuværende lån

• Lånets restgæld er minimum 500.000 kr.

• Lånets løbetid er minimum 10 år

Du kan få din bankrådgiver eller anden fagperson til at hjælpe dig med at beregne, om det kan betale sig at omlægge dit lån.

Hvad koster det at omlægge et lån?

Det er ikke gratis at omlægge et lån, og derfor skal du sikre dig, at omlægningen kan betale sig, inden du takker ja til et tilbud.

Du skal betale forskellige gebyrer til omlægningen af lånet, ligesom du skal tage højde for, at kursforskelle kan få din gæld til at stige.

Her er de typiske udgifter til en låneomlægning:

• Kurtage

• Tinglysningsafgifter

• Gebyr til banken

• Differencerente

• Fastkursaftale

Nogle af disse udgifter kan du få skattefradrag for, andre ikke. Du kan f.eks. trække garantiprovision fra, der er et gebyr, som typisk bliver opkrævet af banken.

Husk at rette dine fradrag og dit budget, når du omlægger et lån.